Acheter un Plex au Québec : La stratégie gagnante pour devenir propriétaire en 2026
Introduction
Le rêve de la maison unifamiliale dans le Grand-Montréal est-il devenu hors de portée ? Avec la hausse des prix et des taux d’intérêt, de nombreux Québécois se tournent vers une solution financièrement intelligente : l’achat d’un plex (duplex, triplex ou quadruplex) comme propriétaire occupant.
Cette stratégie vous permet non seulement d’accéder à la propriété, mais aussi de laisser vos locataires payer une grande partie de votre hypothèque. Chez Hypothek.ca, nous aidons chaque semaine des acheteurs de Montréal, de la Rive-Sud et de Québec à structurer ce type de financement complexe pour bâtir leur patrimoine.
Pourquoi choisir le Duplex ou le Triplex comme premier achat ?
L’achat d’un immeuble à revenus n’est pas réservé aux riches investisseurs. C’est souvent la porte d’entrée idéale pour un premier acheteur.
1. Une qualification hypothécaire facilitée
C’est le secret le mieux gardé. Lorsque vous achetez un immeuble locatif (jusqu’à 4 logements) et que vous l’habitez, les prêteurs peuvent considérer une partie des revenus locatifs potentiels pour augmenter votre capacité d’emprunt. Cela vous permet souvent d’acheter une propriété de plus grande valeur qu’une maison unifamiliale classique.
2. Une mise de fonds accessible (SCHL)
Contrairement aux immeubles purement locatifs qui exigent 20 % de mise de fonds, un propriétaire occupant peut acheter :
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Un Duplex avec seulement 5 % de mise de fonds ur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur la portion du prix qui dépasse 500 000 $.
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Un Triplex ou Quadruplex avec 10 % de mise de fonds (selon les assureurs comme la SCHL).
Cela rend l’achat accessible même pour les jeunes ménages de Laval ou de la Ville de Québec.
Les critères des banques pour le propriétaire occupant
Pour réussir votre projet dans le marché compétitif actuel, votre dossier doit être solide. Voici ce que les banques surveillent :
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La Cote de Crédit : Un score supérieur à 680 est généralement requis pour assurer le prêt (SCHL, Sagen).
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Le Ratio d’endettement : Même avec les revenus locatifs, vos dettes personnelles (auto, cartes de crédit) impactent le calcul.
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La preuve de mise de fonds : L’argent doit être disponible depuis 90 jours ou provenir d’un don authentifié.
Le Conseil Hypothek.ca : Ne visitez jamais un plex sans une pré-qualification solide. Dans des secteurs prisés comme le Plateau-Mont-Royal ou Rosemont, les vendeurs privilégient les acheteurs dont le financement est déjà sécurisé par un courtier.
Comment réussir votre investissement dans le Grand-Montréal ?
Le marché immobilier du Québec est vaste. L’emplacement est crucial pour garantir que vos logements seront loués en permanence.
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Proximité des transports : Un plex près d’un métro à Montréal ou d’un axe routier majeur sur la Rive-Nord prendra toujours de la valeur.
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État de l’immeuble : Un immeuble nécessitant des rénovations peut être une opportunité, mais assurez-vous d’avoir le budget (ou un prêt rénovation « Achat avec améliorations ») pour effectuer les travaux.
FAQ – Questions fréquentes sur l’achat de Plex
Puis-je utiliser les revenus du locataire pour me qualifier ?
Oui, absolument. La majorité des prêteurs permettent d’ajouter 50 % des revenus bruts locatifs à vos revenus personnels, ou d’utiliser une analyse de « nettoyage de dette » (offset) pour augmenter votre capacité d’emprunt.
Est-ce que la mise de fonds de 5% est disponible pour un triplex ?
Généralement, la mise de fonds minimale pour un triplex ou un quadruplex propriétaire occupant est de 10 %. Pour un duplex (2 logements), elle est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur la portion du prix qui dépasse 500 000 $. Les règles peuvent évoluer, d’où l’importance de consulter un courtier hypothécaire.
Puis-je reprendre le logement d’un locataire pour y habiter ?
Au Québec, la reprise de logement est très encadrée par le Tribunal administratif du logement (TAL). Vous pouvez reprendre un logement pour vous-même ou un parent direct, mais des délais de préavis stricts (souvent 6 mois avant la fin du bail) doivent être respectés.
Quelle est la différence entre un taux fixe et variable pour un plex ?
Comme pour une maison, le choix dépend de votre tolérance au risque. Cependant, sur un immeuble à revenus, un taux variable peut offrir plus de flexibilité (pénalité plus basse) si vous décidez de vendre ou refinancer rapidement pour acheter plus grand.
Conclusion
Acheter un duplex ou un triplex est probablement la décision financière la plus payante que vous ferez dans votre vie. C’est un hybride parfait entre se loger et investir. Cependant, les calculs de rentabilité et les règles hypothécaires sont complexes.
Ne laissez pas une erreur de calcul vous coûter votre rêve. L’équipe de courtiers de Hypothek.ca compare pour vous les offres de plus de 20 institutions financières pour trouver le meilleur taux et les meilleures conditions.
