Découvrez comment contourner la rigidité des banques et maximiser votre capacité d’emprunt en tant que travailleur autonome. Cette page détaille nos solutions de financement sur mesure, la liste des documents essentiels et la stratégie d’Hypothek.ca pour vous garantir une approbation simplifiée aux meilleures conditions du marché.
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Il suffit de répondre à quelques questions sur vos objectifs hypothécaires et le tour sera joué en moins d’une minute.
Hypothèque pour Travailleurs Autonomes : Vos revenus travaillent pour vous
En tant que travailleur autonome, entrepreneur ou professionnel à la commission, votre réalité financière est différente de celle d’un salarié classique. Vous bénéficiez de déductions fiscales qui optimisent vos revenus, mais ces mêmes déductions peuvent complexifier l’obtention d’un prêt hypothécaire auprès des banques traditionnelles.
Chez Hypothek.ca, nous comprenons que votre avis de cotisation ne reflète pas toujours votre capacité de remboursement réelle. Nous sommes là pour traduire votre succès entrepreneurial en opportunité immobilière.
Pourquoi les banques hésitent-elles?
Les institutions financières traditionnelles exigent souvent une stabilité de revenu « garantie ». Elles se fient généralement à la ligne 15000 de votre avis de cotisation, qui peut être artificiellement basse après vos déductions légitimes. Résultat : vous pouvez essuyer un refus, même avec une excellente santé financière et un bon dossier de crédit.
La solution Hypothek.ca
Contrairement à une banque unique, nous avons accès à un vaste réseau de prêteurs (banques, coopératives, sociétés de fiducie et prêteurs alternatifs) qui comprennent la réalité des travailleurs autonomes.
Nous proposons des programmes spécialement conçus pour vous, tels que :
- Programmes « Revenus Déclarés » (Stated Income) : Idéal si vous avez une mise de fonds importante (souvent 10 % ou plus), ce programme permet aux prêteurs de considérer vos revenus bruts ou une estimation raisonnable de vos revenus réels, plutôt que votre seul revenu imposable net.
- Assureurs Hypothécaires (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) : Ces organismes offrent des programmes spécifiques pour travailleurs autonomes permettant d’acheter avec une mise de fonds aussi basse que 5 % ou 10 %, moyennant une prime d’assurance.
- Prêteurs Alternatifs et Privés : Pour les situations plus complexes ou les besoins de liquidités rapides, nous avons des solutions flexibles qui se basent davantage sur l’équité de la propriété que sur les critères standards.
Ce que nous pouvons faire pour vous
- Maximiser votre capacité d’emprunt : Nous utilisons des méthodes de calcul qui « rajoutent » certaines dépenses (amortissement, utilisation du domicile, etc.) à votre revenu net pour qualifier un montant de prêt plus élevé.
- Simplifier la paperasse : Nous vous guidons exactement sur les documents à fournir (T1 Générales, Avis de cotisation, états financiers d’entreprise, preuves d’enregistrement, etc.) pour présenter un dossier impeccable du premier coup.
- Négocier les meilleurs taux : Ce n’est pas parce que vous êtes à votre compte que vous devez payer plus cher. Nous mettons les prêteurs en concurrence pour vous obtenir les conditions les plus avantageuses.
Documents requis pour accélérer votre dossier
Documents Fiscaux et Revenus :
- Déclarations de revenus complètes (T1) des 2 dernières années (incluant les formulaires T2125 ou T4A).
- Avis de cotisation (ADC) Fédéraux (ARC) ET Provinciaux (Revenu Québec) pour les 2 dernières années.
- Preuve de paiement des impôts : Relevé de compte ou capture d’écran des portails gouvernementaux confirmant un solde à 0 $ (pour prouver qu’il n’y a pas d’arrérages).
Documents relatifs à l’Entreprise:
- Preuve d’enregistrement de l’entreprise : Numéro d’entreprise du Québec (NEQ) ou extrait du Registraire des entreprises.
- Preuve de conformité TPS/TVQ : Relevé récent démontrant que les remises de taxes sont à jour (si inscrit).
Pour les sociétés incorporées seulement :
- États financiers des 2 dernières années (Bilan, État des résultats).
- Livre des minutes ou Registre des actionnaires (pour confirmer la propriété des actions).
Finances et Mise de fonds :
- Relevés bancaires d’entreprise des 3 derniers mois (pour démontrer le flux de trésorerie).
- Relevés bancaires personnels des 3 derniers mois (pour prouver la mise de fonds et la gestion financière).
- Stabilité et Profil Professionnel (Documents de support)
- Lettre explicative du comptable attestant des revenus, de l’absence de dettes fiscales et de la viabilité de l’entreprise.
- Liste des contrats en cours ou récurrents (pour démontrer la stabilité des revenus futurs).
- Curriculum vitae professionnel détaillant votre expérience et historique dans le domaine.
- Permis ou certifications professionnelles (si vous exercez un métier réglementé).
Prêt à passer à l'action ?
Ne laissez pas le statut de travailleur autonome freiner vos ambitions immobilières. Que ce soit pour un achat, un refinancement ou une consolidation de dettes, l’équipe d’Hypothek.ca possède l’expertise pour faire approuver votre dossier.
FAQ : Hypothèque et Travailleur Autonome
1. Est-il vraiment plus difficile d'obtenir une hypothèque quand on est travailleur autonome?
Pas nécessairement « plus difficile », mais l’analyse est différente. Les grandes banques utilisent des cases standardisées qui favorisent les salariés (T4). En tant que travailleur autonome, votre dossier nécessite une approche sur mesure. Chez Hypothek.ca, nous savons comment présenter votre dossier pour qu’il soit accepté, en mettant l’accent sur votre solvabilité réelle plutôt que sur des critères rigides.
2. Sur quel revenu se basent les prêteurs : mon revenu brut ou mon revenu net après dépenses?
Cela dépend du prêteur et du programme.
- Banques traditionnelles : Elles regardent généralement la ligne 15000 de votre avis de cotisation (revenu net imposable moyen des 2 dernières années).
- Prêteurs alternatifs et assureurs (SCHL/Sagen) : Certains programmes nous permettent de majorer votre revenu net en rajoutant certaines dépenses non monétaires (amortissement, frais de bureau à domicile) ou de considérer vos revenus bruts d’entreprise si votre dossier de crédit est solide.
3. Quelle mise de fonds minimum est exigée pour un travailleur autonome?
Contrairement à la croyance populaire, vous n’avez pas toujours besoin de 20 %.
- Avec preuve de revenus standard (Avis de cotisation) : Vous pouvez acheter avec aussi peu que 5 % de mise de fonds (prêt assuré).
- Programme « Revenus Déclarés » (Stated Income) : Si vos revenus déclarés sont faibles mais vos revenus réels élevés, une mise de fonds de 10 % est souvent requise.
4. Dois-je payer un taux d'intérêt plus élevé parce que je suis à mon compte?
Non, pas automatiquement. Si vous vous qualifiez auprès d’un prêteur de catégorie « A » (banques, Desjardins, etc.) avec vos revenus déclarés, vous obtenez les mêmes taux que n’importe quel salarié. Si nous devons nous tourner vers un prêteur alternatif (B-Lender) parce que vos déclarations fiscales sont très optimisées pour réduire l’impôt, le taux sera légèrement plus élevé, ce qui est souvent compensé par l’économie d’impôt réalisée.
5. Depuis combien de temps dois-je être à mon compte pour me qualifier?
La norme de l’industrie est de 2 ans d’activité (gestion de deux cycles fiscaux complets).
- Exception : Si vous êtes devenu travailleur autonome récemment mais que vous faites le même métier qu’avant (ex: un électricien salarié devenu électricien à son compte), certains prêteurs peuvent accepter une historique plus court (12 à 18 mois).
6. Mes nombreuses déductions fiscales vont-elles nuire à ma demande de prêt?
C’est l’arme à double tranchant : c’est bon pour l’impôt, moins bon pour l’emprunt bancaire classique. Cependant, chez Hypothek.ca, nous travaillons avec des prêteurs qui comprennent cette stratégie. Nous utilisons des programmes qui « reconnaissent » que votre revenu net est artificiellement bas à cause de vos stratégies fiscales légitimes.
C’est l’arme à double tranchant : c’est bon pour l’impôt, moins bon pour l’emprunt bancaire classique. Cependant, chez Hypothek.ca, nous travaillons avec des prêteurs qui comprennent cette stratégie. Nous utilisons des programmes qui « reconnaissent » que votre revenu net est artificiellement bas à cause de vos stratégies fiscales légitimes.
7. Quels documents dois-je préparer pour ma demande?
Documents Fiscaux et Revenus :
- Déclarations de revenus complètes (T1) des 2 dernières années (incluant les formulaires T2125 ou T4A).
- Avis de cotisation (ADC) Fédéraux (ARC) ET Provinciaux (Revenu Québec) pour les 2 dernières années.
- Preuve de paiement des impôts : Relevé de compte ou capture d’écran des portails gouvernementaux confirmant un solde à 0 $ (pour prouver qu’il n’y a pas d’arrérages).
Documents relatifs à l’Entreprise:
- Preuve d’enregistrement de l’entreprise : Numéro d’entreprise du Québec (NEQ) ou extrait du Registraire des entreprises.
- Preuve de conformité TPS/TVQ : Relevé récent démontrant que les remises de taxes sont à jour (si inscrit).
Pour les sociétés incorporées seulement :
- États financiers des 2 dernières années (Bilan, État des résultats).
- Livre des minutes ou Registre des actionnaires (pour confirmer la propriété des actions).
Finances et Mise de fonds :
- Relevés bancaires d’entreprise des 3 derniers mois (pour démontrer le flux de trésorerie).
- Relevés bancaires personnels des 3 derniers mois (pour prouver la mise de fonds et la gestion financière).
- Stabilité et Profil Professionnel (Documents de support)
- Lettre explicative du comptable attestant des revenus, de l’absence de dettes fiscales et de la viabilité de l’entreprise.
- Liste des contrats en cours ou récurrents (pour démontrer la stabilité des revenus futurs).
- Curriculum vitae professionnel détaillant votre expérience et historique dans le domaine.
- Permis ou certifications professionnelles (si vous exercez un métier réglementé).
8. Je suis incorporé. Est-ce que la banque regarde les revenus de la compagnie ou mon salaire personnel?
Si vous vous versez un petit salaire pour limiter l’impôt personnel mais que votre compagnie génère de gros profits, nous pouvons utiliser les états financiers de l’entreprise. Certains prêteurs considéreront la rentabilité de l’entreprise plutôt que votre seul T4 personnel pour calculer votre capacité d’emprunt.
9. Puis-je utiliser l'argent de mon entreprise pour ma mise de fonds?
Oui, absolument. Vous pouvez vous verser un dividende (attention à l’impact fiscal) ou, dans certains cas, le prêteur peut considérer les liquidités de l’entreprise comme un actif tangible renforçant votre dossier. C’est un point que nous optimisons souvent avec votre comptable.
10. J'ai eu une mauvaise année à cause de circonstances exceptionnelles (ex: maladie, pandémie). Est-ce foutu?
Non. Les prêteurs regardent la moyenne de vos revenus sur deux ans. Si la baisse est justifiée et que l’année en cours montre une reprise solide, nous pouvons expliquer le contexte dans les notes au dossier. La transparence est la clé, et notre rôle est de défendre votre histoire auprès du prêteur.