Dans le marché immobilier dynamique du Grand Montréal et des centres urbains comme Québec ou Gatineau, la question de la mise de fonds est souvent le premier obstacle des acheteurs. Avec l’augmentation du plafond des prêts assurés à 1,5 million de dollars et les nouvelles flexibilités d’amortissement, comprendre exactement combien vous devez décaisser est crucial pour votre stratégie financière.
Que vous visiez un condo à Laval, une unifamiliale sur la Rive-Sud ou un multiplex à Sherbrooke, voici les règles précises pour naviguer le marché québécois avec succès.
1. Les règles par type de propriété au Québec
La mise de fonds minimale varie selon la nature du bâtiment et votre intention d’y habiter (occupant) ou non (investisseur).
Maison unifamiliale et Condo
Pour une résidence principale, la règle « 5/10 » s’applique :
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5 % de mise de fonds sur la première tranche de 500 000 $.
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10 % sur la portion du prix d’achat située entre 500 001 $ et 1 500 000 $.
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Note : Au-delà de 1,5 M$, une mise de fonds de 20 % est obligatoire.
Plex (2 à 4 logements) – Propriétaire occupant
C’est ici que les opportunités de « house hacking » sont les plus fortes au Québec :
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Duplex (2 logements) : Vous pouvez acheter avec seulement 5 % de mise de fonds (selon la même règle du 5/10 mentionnée ci-dessus).
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Triplex et Quadruplex (3-4 logements) : La mise de fonds minimale est de 10 % pour l’ensemble du prix d’achat si vous habitez l’un des logements.
Immeubles de 5 logements et plus (Multi-logements)
Pour les immeubles purement résidentiels de 5 unités ou plus, on entre dans le prêt commercial/multifamilial.
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Mise de fonds : Généralement entre 15 % et 25 %.
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Astuce Pro : Le programme MLI Select de la SCHL permet de réduire la mise de fonds à seulement 5 % pour les investisseurs si le projet répond à des critères d’abordabilité ou d’efficacité énergétique.
Plex avec portion commerciale
Si votre immeuble comporte un local commercial (ex: dépanneur au rez-de-chaussée) :
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La portion résidentielle peut souvent être financée avec les règles standards.
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La portion commerciale exige généralement entre 20 % et 35 % de mise de fonds.
2. Provenance et historique des fonds : Ce que le prêteur vérifie
Le système bancaire canadien est rigoureux contre le blanchiment d’argent. Vous devez démontrer la provenance de votre mise de fonds sur une période de 90 jours (3 mois).
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Épargne personnelle : Vous devrez fournir les relevés de comptes ou de placements (CELI, REER, CELIAPP) montrant l’accumulation des fonds.
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Don (Le « Don familial ») : Très fréquent à Montréal et Gatineau. Une lettre de don signée par un proche est requise, confirmant que l’argent n’est pas un prêt à rembourser.
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Vente d’une propriété : Une copie du contrat de vente notarié suffit à prouver la liquidité.
3. Les frais « invisibles » à prévoir chez le notaire
L’erreur classique est d’oublier les liquidités nécessaires pour la clôture. En règle générale, prévoyez 1,5 % à 2 % du prix d’achat en surplus pour :
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La Taxe sur la prime SCHL (9 % au Québec) : Contrairement à la prime d’assurance hypothécaire qui est ajoutée au prêt, la taxe de 9 % sur cette prime doit être payée comptant chez le notaire.
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Les frais de notaire : Comptez entre 1 800 $ et 2 800 $ selon la complexité du dossier (plus élevé pour un plex).
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La Taxe de Bienvenue (Droits de mutation) : Payable quelques semaines après l’achat à la municipalité.
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Ajustements : Remboursement au vendeur pour les taxes foncières ou le réservoir de mazout/propane déjà payés.
4. Étude de cas : Achat d’un Duplex à Laval à 950 000 $
Prenons l’exemple d’un couple souhaitant acquérir un duplex à Laval pour l’habiter.
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Prix d’achat : 950 000 $
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Calcul de la mise de fonds :
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5 % sur les premiers 500 000 $ = 25 000 $
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10 % sur l’excédent (450 000 $) = 45 000 $
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Total mise de fonds : 70 000 $
Frais de clôture estimés :
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Taxe de bienvenue (Laval) : Environ 13 000 $ à 15 000 $.
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Taxe sur prime SCHL (estimée) : ~3 100 $.
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Notaire et divers : 2 500 $.
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Total liquidités nécessaires : ~88 600 $ à 90 000 $.
FAQ : Questions fréquentes sur la mise de fonds
Puis-je emprunter ma mise de fonds ?
Techniquement, certaines banques acceptent la « mise de fonds empruntée » via une marge de crédit, mais cela impacte lourdement votre ratio d’endettement.
Est-ce que le CELIAPP est cumulable avec le RAP ?
Oui ! En 2026, l’utilisation combinée du CELIAPP et du RAP (Régime d’accession à la propriété) est la stratégie fiscale la plus puissante pour les premiers acheteurs au Québec.
Quelle est la mise de fonds pour un investissement pur (non-occupant) ?
Si vous n’habitez pas l’immeuble, la mise de fonds minimale est de 20 % pour un immeuble de 1 à 4 logements.
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