Les multiplex, locomotive du marché montréalais

Alors que le marché torontois voit les multiplex s’imposer comme la véritable locomotive de sa reprise, Montréal suit une trajectoire similaire, mais avec ses propres couleurs. En ce mois de mars 2026, l’immeuble à revenus n’est plus seulement un investissement : c’est le pilier de la stabilité du Grand Montréal.

Si Toronto mise sur la densité pour contrer l’abordabilité, Montréal récolte les fruits de sa culture historique du « Plex ». Les données de l’APCIQ de février et mars 2026 sont sans équivoque : alors que les ventes de maisons unifamiliales et de condos montrent des signes de ralentissement ou de stabilisation, le segment des plex (2 à 5 logements) affiche une vitalité exceptionnelle.

Avec une hausse du prix médian de 9 % sur un an (atteignant environ 855 000 $), le multiplex surperforme la maison unifamiliale (+5 %) et la copropriété (+3 %). Plus impressionnant encore, alors que le volume de transactions global s’essouffle dans certains secteurs, les ventes de plex ont bondi de 11 % sur douze mois.

Plusieurs facteurs expliquent pourquoi l’investisseur et le propriétaire-occupant montréalais se ruent sur ce type de propriété en 2026:

1. Le refuge face aux taux d’intérêt: Bien que le taux directeur se soit stabilisé autour de 2,75 % en ce début d’année, les acheteurs restent prudents. Le revenu locatif généré par un plex permet de compenser les mensualités hypothécaires, une stratégie d’atténuation des risques cruciale dans le contexte actuel.
2. La pénurie locative persistante: Avec un loyer moyen atteignant 1 925 $ à Montréal ce printemps, la demande pour des logements de qualité ne faiblit pas. Les investisseurs voient dans le plex un actif dont la rentabilité est soutenue par des taux d’inoccupation historiquement bas.
3. L’alternative à l’unifamiliale: Pour de nombreuses familles, l’accès à une maison individuelle est devenu financièrement hors de portée. Le « 2-3-4 logements » devient alors l’option logique pour devenir propriétaire tout en bénéficiant d’une aide financière directe des locataires.

L’article récent de Canadian Mortgage Trends soulignait que le multiplex sauvait la mise à Toronto. À Montréal, le constat est analogue, mais la barrière à l’entrée reste plus accessible. Là où Toronto jongle avec des prix de multiplex dépassant souvent les 1,5 million de dollars, Montréal offre encore des opportunités sous la barre du million dans des quartiers en pleine mutation comme Hochelaga ou Pointe-aux-Trembles.

Cependant, la vigilance est de mise. Le marché montréalais est devenu « extrêmement sensible au prix ». Les propriétés surévaluées stagnent, tandis que les plex bien positionnés font l’objet de surenchères, rappelant la frénésie des années passées.

En 2026, naviguer dans le marché des plex demande une expertise pointue:

• Capacité d’emprunt: Utilisez les revenus locatifs potentiels (souvent considérés à 75 % par les prêteurs) pour maximiser votre levier.
• Stratégie de taux: Avec des taux fixes à 5 ans aux alentours de 4,04 % et des produits variables plus compétitifs, le choix de la structure hypothécaire est déterminant pour le « cash-flow » de votre immeuble.
• Localisation: Priorisez les secteurs proches des infrastructures de transport (comme le REM), où la croissance des prix est prévue pour être la plus robuste (+2 à 4 % annuellement pour les prochaines années).

Q1 : Pourquoi dit-on que les multiplex sont la « locomotive » du marché immobilier montréalais ? R : En 2026, les immeubles à revenus (2 à 5 logements) affichent une résilience et une vitalité exceptionnelles qui surpassent le reste du marché. Alors que les ventes d’unifamiliales et de condos ralentissent, le prix médian des plex a connu une hausse de 9 % sur un an (atteignant environ 855 000 $) et le volume des transactions a bondi de 11 %.

Q2 : Qu’est-ce qui explique l’engouement actuel pour l’achat d’un plex à Montréal ? R : Trois facteurs principaux motivent les acheteurs et les investisseurs :

1. Un refuge face aux taux d’intérêt : Les revenus locatifs permettent de compenser les mensualités hypothécaires, réduisant ainsi le risque financier.

2. La pénurie locative : Avec des loyers moyens atteignant 1 925 $ et un taux d’inoccupation historiquement bas, la demande locative assure une excellente rentabilité.

3. Une alternative à la maison unifamiliale : L’unifamiliale étant devenue financièrement hors de portée pour plusieurs familles, le plex permet de devenir propriétaire tout en recevant l’aide financière des locataires.

Q3 : Comment le marché montréalais des multiplex se compare-t-il à celui de Toronto ? R : Bien que les deux villes voient le multiplex comme le moteur de leur marché immobilier, Montréal demeure beaucoup plus abordable. À Toronto, les prix dépassent souvent 1,5 million de dollars, tandis qu’à Montréal, on trouve encore des opportunités sous la barre du million dans des quartiers en mutation comme Hochelaga ou Pointe-aux-Trembles.

Q4 : Quels sont les meilleurs conseils pour acheter un multiplex en 2026 ? R : Pour bien naviguer dans ce marché compétitif, il est recommandé de :

• Optimiser sa capacité d’emprunt : Utilisez les revenus locatifs potentiels de l’immeuble (les prêteurs en considèrent généralement 75 %) pour augmenter votre pouvoir d’achat.

• Adopter une bonne stratégie de taux : Choisissez une structure hypothécaire adaptée pour assurer la rentabilité (cash-flow) de votre immeuble (ex. taux fixe de 5 ans autour de 4,04 % ou un taux variable compétitif).

• Cibler la localisation : Priorisez les propriétés situées près des grandes infrastructures de transport (comme le REM), car elles offrent de meilleures perspectives d’appréciation (croissance estimée de 2 à 4 % annuellement).

Q5 : Est-ce que n’importe quel plex représente un bon investissement en ce moment ? R : Non, la vigilance reste de mise. Le marché actuel est extrêmement sensible aux prix. Les propriétés qui sont surévaluées ont tendance à stagner sur le marché, tandis que celles qui sont affichées au juste prix et bien situées font encore l’objet de surenchères.

Montréal ne se contente plus de suivre Toronto ; elle confirme sa maturité. Le plex n’est plus un simple produit de niche, c’est le cœur battant d’un marché qui a choisi la résilience et la densité intelligente pour traverser les cycles économiques.

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