Refinancement hypothécaire: Le guide de survie pour le travailleur autonome
C’est le paradoxe classique de l’entrepreneur : votre entreprise va bien, vous générez un excellent chiffre d’affaires, vous payez vos factures à temps… mais la banque refuse de vous prêter de l’argent.
Pour un travailleur autonome, le processus de refinancement hypothécaire peut rapidement tourner au cauchemar administratif. Vous vous retrouvez coincé entre votre comptable (qui veut réduire votre revenu imposable pour sauver de l’impôt) et votre banquier (qui veut voir un revenu imposable élevé pour vous qualifier).
Heureusement, un refus à votre succursale bancaire locale ne signifie pas la fin de votre projet. Il existe des stratégies et des prêteurs spécialisés pour votre réalité. Voici comment naviguer dans le refinancement quand on est son propre patron.
Pourquoi est-ce si difficile de refinancer comme travailleur autonome ?
Pour comprendre la solution, il faut comprendre le problème. Les grandes banques canadiennes (les prêteurs « A ») utilisent des algorithmes standardisés basés sur le revenu net déclaré (ligne 15000 de votre déclaration fédérale).
Le piège de l’optimisation fiscale
L’objectif de tout bon travailleur autonome est de déduire le maximum de dépenses légitimes (kilométrage, bureau à domicile, équipements) pour réduire son impôt à payer.
- Résultat fiscal : Vous payez moins d’impôt. C’est génial.
- Résultat hypothécaire : Aux yeux de la banque, vous « gagnez » officiellement très peu d’argent.
Si vous avez généré 100 000 $ de revenus bruts, mais qu’après dépenses il ne vous reste que 35 000 $ de revenu net déclaré, la banque calculera votre capacité d’emprunt sur 35 000 $. C’est souvent insuffisant pour refinancer une propriété au prix actuel du marché.
L’instabilité perçue
Contrairement à un salarié avec un « talon de paie » garanti, les revenus d’un entrepreneur peuvent fluctuer. Les banques traditionnelles détestent l’incertitude et exigent souvent une moyenne de vos revenus sur les deux dernières années (via vos Avis de Cotisation), ce qui pénalise ceux dont l’entreprise est en pleine croissance récente.
Solution 1 : Les programmes « A » adaptés (BFS – Business for Self)
Il est faux de croire que les grandes banques ne prêtent jamais aux travailleurs autonomes. Elles ont créé des programmes spécifiques appelés « Auto-déclaration des revenus » ou « Business for Self » (BFS), mais les critères sont stricts.
La technique de la majoration
Certains prêteurs traditionnels acceptent de majorer votre revenu déclaré de 15 % à 20 %, ou d’utiliser vos états financiers pour « rajouter » certaines dépenses non-monétaires (comme l’amortissement) à votre revenu.
Les conditions pour y accéder
Pour bénéficier de ces taux préférentiels, vous devez généralement :
- Avoir un dossier de crédit impeccable (souvent 700+).
- Être en affaires depuis au moins 2 ans.
- Ne pas avoir de retards de paiement d’impôts (l’ARC doit être payée à jour).
- Avoir une mise de fonds ou une équité importante (souvent moins de 65 % de ratio prêt-valeur).
Solution 2 : Les prêteurs alternatifs (Prêteurs B)
Si votre déclaration fiscale ne reflète pas votre capacité de payer réelle et que la banque « A » refuse, le prêteur B est souvent la meilleure solution pour un refinancement.
L’approche « Cash Flow »
Les prêteurs B ne regardent pas seulement votre ligne 15000. Ils analysent vos relevés bancaires d’entreprise sur 6 ou 12 mois.
- Ils regardent l’argent qui entre réellement dans le compte.
- Ils appliquent un ratio de dépenses raisonnable pour estimer votre revenu réel, ignorant souvent les déductions purement comptables.
Le coût de la flexibilité
En échange de cette souplesse, les taux d’intérêt sont généralement de 1 % à 2 % plus élevés que les banques traditionnelles, et des frais de dossier (frais de prêteur) de 1 % s’appliquent souvent.
C’est une excellente solution temporaire. L’objectif est de refinancer en « B » pour sortir de l’équité, consolider des dettes, puis retourner vers une banque « A » après 2 ou 3 ans une fois le dossier « propre ».
Solution 3 : Le prêt privé (L’ultime recours)
Si votre crédit est entaché ou que vous avez besoin de fonds très rapidement (en moins de 2 semaines) pour une opportunité d’affaires ou régler une dette fiscale urgente, le prêt privé est l’outil de la situation.
L’équité avant tout
Le prêteur privé se soucie peu de vos revenus déclarés. Sa garantie, c’est votre maison. Si vous possédez une propriété avec beaucoup d’équité (la valeur de la maison moins l’hypothèque actuelle), il peut vous prêter jusqu’à 75 % de la valeur de la propriété.
Quand utiliser le privé ?
C’est une solution de transition (bridge). On l’utilise pour :
- Payer ses retards d’impôts (car les banques ne refinancent pas si vous devez de l’argent à l’impôt).
- Sauver sa maison d’un avis de 60 jours.
- Injecter des fonds dans l’entreprise pour générer de la croissance.
La stratégie de sortie est cruciale ici : comment allez-vous rembourser ce prêt (souvent à taux élevé, entre 10% et 15%) dans 12 mois ? Souvent, la sortie se fait via un refinancement chez un prêteur B une fois la situation stabilisée.
Comment préparer votre dossier de refinancement ?
Pour maximiser vos chances, peu importe le type de prêteur, préparez ces documents avant de rencontrer votre courtier hypothécaire :
- Avis de cotisation (Fédéral et Provincial) : Les deux dernières années complètes.
- T1 Générale (Déclaration complète) : Pour voir le détail de vos dépenses d’entreprise.
- États financiers : Si vous êtes incorporé.
- Relevés bancaires d’entreprise : Les 6 derniers mois (pour prouver le flux de trésorerie).
- Relevé de compte de taxes : Pour prouver qu’il n’y a pas d’arriérés (sauf si c’est le but du refinancement).
- Preuve d’enregistrement d’entreprise (REQ) : Pour prouver votre ancienneté.
Conclusion
Être travailleur autonome ne devrait pas vous empêcher d’utiliser l’argent qui dort dans votre maison. Si votre banque vous ferme la porte, c’est souvent parce qu’elle ne possède pas le bon produit pour votre profil, et non parce que vous n’êtes pas solvable.
La clé est de travailler avec un courtier hypothécaire spécialisé qui a accès aux trois niveaux de prêteurs (A, B et Privé). Il pourra bâtir le dossier pour mettre en valeur votre rentabilité réelle plutôt que votre revenu imposable.
FAQ : Refinancement pour travailleur autonome
1. Est-ce que je peux refinancer si je dois de l'argent aux impôts?
Les banques traditionnelles (A) et la plupart des prêteurs alternatifs (B) refuseront de refinancer si vous avez des arriérés fiscaux. Cependant, un prêteur privé acceptera de le faire, à condition que le prêt serve directement à rembourser l’Agence du Revenu du Canada (ARC) ou Revenu Québec. Une fois les impôts payés, vous pourrez éventuellement retourner vers un prêteur bancaire.
2. Combien d'années d'historique faut-il pour refinancer?
La norme est de 2 ans d’activité sous la même entreprise. Toutefois, certains prêteurs alternatifs peuvent accepter un historique plus court (ex: 12 mois) si vous étiez auparavant salarié dans le même domaine d’activité et que la transition est logique et documentée.
3. Est-ce que le taux d'intérêt sera plus élevé parce que je suis à mon compte?
Pas nécessairement. Si vous vous qualifiez avec une banque traditionnelle (A) grâce à un bon revenu déclaré et un excellent crédit, vous aurez les mêmes taux que n’importe quel salarié. Si vous devez passer par un prêteur B ou privé parce que vos revenus déclarés sont trop bas, le taux sera effectivement plus élevé pour compenser le risque.
4. Quelle est la différence entre "Revenu déclaré" et "Stated Income"?
Le « revenu déclaré » est ce qui apparaît sur votre avis de cotisation officiel. Les programmes « Stated Income » (revenus déclarés par l’emprunteur) sont des produits spécifiques où le prêteur accepte une déclaration de revenus « raisonnable » basée sur la nature de votre industrie et vos flux de trésorerie, sans exiger que ce montant soit identique à celui de vos impôts.
5. Puis-je utiliser les revenus de mon conjoint salarié pour m'aider ?
Absolument. Si vous co-empruntez avec un conjoint qui est salarié, ses revenus stables et garantis aideront énormément à « diluer » le risque perçu par la banque et à augmenter votre capacité d’emprunt globale.
Votre banque a dit non? Votre propriété a peut-être la solution.
Remplissez ce formulaire sécurisé ci-dessous en 30 secondes et nous reviendrons vers vous dans les 24 heures ouvrables. Nous analyserons votre dossier sans jugement et en toute confidentialité pour vous trouver une solution là où les banques traditionnelles ne peuvent plus vous aider.
